Le coop foncier

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Le coop foncier est basé sur un montage spécifique d’accession progressive à la propriété se basant sur la dissociation de la propriété du bâti de celle du terrain dans le but de réduire l’effort financier demandé aux ménages et donc d’améliorer la solvabilité de la clientèle traditionnelle des coopératives d’Hlm.

Le coop foncier est le fruit  d’un partenariat entre  La Fédération nationale des sociétés coopératives d’Hlm et l’Etablissement public foncier d’Ile-de-France pour favoriser le développement d’opérations d’accession sociale à la propriété sur le territoire d’intervention de l’EPFIF.

Ce sont ainsi 100 logements en 2015 et autant en 2016 qui pourraient être proposés par les coopératives d’Hlm d’Ile-de-France au travers de plusieurs programmes immobiliers « fléchés ».

Le Coop foncier un outil de portage public en expérimentation

Le but recherché du Coop foncier est d’agir en zone tendu où le coût du foncier est élevé. Il s’agit de réduire l’effort financier des accédants à la propriété par une dissociation du bâti et du terrain, le coût de ce dernier n’étant impacté qu’au terme d’une période de « portage » pouvant atteindre 25 ans.

Dans ce schéma, qui est celui mis en œuvre en région Ile-de-France, le partenaire public assure le portage de l’assise foncière de l’opération d’accession sociale sécurisée coopérative jusqu’à 25 ans.

Pour y parvenir, le schéma suivant est proposé :
  • la coopérative d’Hlm contractualise de manière formelle ou par échange de courrier avec une collectivité locale et détermine les contours de l’opération souhaitée : nombre de logements, typologie, niveau de prix, profil des acquéreurs, démarche participative…
  • L’EPFIF et la commune contractualisent (ou ont déjà contractualisé) pour inclure le foncier de l’opération dans le périmètre d’intervention de l’EPFIF.
  • Après étude d’opportunité, la structure de portage de l’EPFIF se porte acquéreur de l’emprise foncière sur laquelle la coopérative d’Hlm souhaite réaliser son opération,
  • la coopérative d’Hlm créée une société civile coopérative de construction (SCCC) dont elle assure la gérance, celle-ci concluant un bail emphytéotique avec la structure de portage de l’EPFIF,
  • les ménages souhaitant devenir propriétaires deviennent sociétaires de la SCCC dont ils acquièrent des parts sociales,
  • la coopérative d’Hlm assure le suivi de la construction de l’opération puis sa gestion, à la fois en étant gérante de la SCCC qui n’est pas dissoute à la livraison de l’opération, et syndic de la copropriété qui pourrait avoir été créée.
  • Entre la 20ème et la 25ème année, la SCCC se porte acquéreur de l’emprise foncière. Si la SCCC n’est pas en mesure de le faire, la coopérative d’Hlm se substitue à elle.
L’intérêt économique réside dans le fait que :
  • le coût du portage sur 20 à 25 ans du foncier est minoré par l’EPFIF qui accepte d’en supporter jusqu’à 50% du coût en affectant une partie de ses ressources fiscales à cette expérimentation,
  • le coût réel d’acquisition intervenant entre 20 et 25 ans se fait sur la base de la valeur initiale non actualisée.

Afin de rendre pleinement efficace cette expérimentation, il pourrait être envisagé que la part du coût du portage non supporté par l’EPFIF soit prise en charge par une collectivité locale ou régionale sous forme d’une subvention à la structure de portage qui représente le coût cumulé sur la durée du portage.

Avec un coût de portage plafonné à 1,5%, le gain sur la mensualité de l’accédant atteint au moins 10%.

Avec le coop foncier les primo-accédants et les plus jeunes pourront ainsi devenir propriétaires pour le prix d’un loyer.

Les coopératives d’Hlm, les partenaires naturels du Coop foncier

Les coopératives d’Hlm, acteurs historiques de l’accession sociale à la propriété, régies à la fois par le statut de la coopération et la législation Hlm, proposent une sécurisation complète des accédants, avec la mise en œuvre d’une garantie de rachat et de relogement sous conditions.

Spécialiste de l’accession sociale à la propriété, les coopératives HLM sont les premières à mettre en place ce nouveau dispositif pour augmenter le nombre de logements en accession sociale.

 Par ailleurs, les coopératives d’Hlm conçoivent et proposent leurs logements en accession avec des conditions particulières :
  • ils sont destinés majoritairement à des ménages modestes achetant leur résidence principale et dont les revenus ne dépassent pas des plafonds de ressources
  • ils sont vendus à des prix respectant des plafonds de prix
  • les acquéreurs bénéficient d’un accompagnement dans le temps au travers de la sécurisation Hlm (assurance-revente contre la décote pendant 10 ans, garanties de rachat et de relogement pendant 15 ans)
  • les accédants sont également coopérateurs  : ils deviennent associés de la coopérative d’Hlm et sont invités à participer aux assemblées générales
  • la coopérative d’Hlm peut, dans certains cas, assurer également la gestion de la copropriété et s’engager ainsi, aux côtés des copropriétaires, dans la pérennité du bâti

Selon l’implication de la collectivité locale dans la réalisation de l’opération, la coopérative d’Hlm peut enfin inclure dans ses contrats de vente des clauses limitant la spéculation et les reventes abusives des logements, dans le but d’assurer à la collectivité locale que l’effort qu’elle aura consenti n’alimentera pas la hausse du marché immobilier.

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